Đọc vị thị trường bất động sản 2026

Theo thống kê, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong nửa đầu năm 2026 khoảng 50-60%, giảm đáng kể so với mức hơn 80% của năm 2025.

Người mua đang trở nên thận trọng hơn trong quá trình ra quyết định mua bất động sản
Tuy nhiên, sự suy giảm thanh khoản không đồng nghĩa với việc dòng tiền rút khỏi thị trường. Người mua không mất đi nhu cầu sở hữu bất động sản. Họ đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn trong quá trình ra quyết định.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án sở hữu vị trí thuận lợi, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ từ 70-80% ngay trong giai đoạn thị trường phân hóa.

Nếu như trước đây, không ít nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai, thì hiện nay người mua có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác thực tế nhiều hơn. Sự minh bạch ngày càng cao của thông tin quy hoạch, nguồn cung và tiến độ hạ tầng giúp khách hàng có thêm cơ sở để đưa ra quyết định. Điều này cũng khiến thị trường dần dịch chuyển từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để khai thác giá trị”.

Sự thay đổi trong tư duy lựa chọn tài sản đang tạo ra một quá trình sàng lọc rõ nét trên thị trường. Những dự án sở hữu vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi, quy hoạch đồng bộ, khả năng hình thành dân cư và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì sức hút và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực. Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng đang đối mặt với áp lực thanh khoản lớn hơn.

Tái thiết đô thị đang tạo ra những nhu cầu mới
Xu hướng phát triển đô thị gắn với mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng) và các trung tâm kinh tế, thương mại mới là hướng đi tất yếu của các thành phố lớn, trong đó có Hà Nội. Khi Nhà nước đang dành nguồn lực đáng kể cho việc tái cấu trúc quy hoạch, đầu tư hạ tầng giao thông và phát triển các cực tăng trưởng mới, những khu vực hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng và các tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ trở thành các trung tâm dân cư mới trong tương lai.

Tuy nhiên, sự thành công của các đô thị mới không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng giao thông mà còn nằm ở mức độ đồng bộ giữa nơi ở, việc làm, giáo dục, y tế và các tiện ích xã hội…

Khi các điều kiện này được hoàn thiện đồng bộ, các đô thị vệ tinh sẽ góp phần giảm áp lực cho khu vực lõi đô thị, đồng thời tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Dự báo, nửa cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng phân hóa rõ nét. Những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có vị trí tốt, khả năng kết nối thuận tiện, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp vẫn duy trì sức hút và đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được dự báo sẽ không có nhiều biến động trong nửa cuối năm, góp phần duy trì sự ổn định của thị trường nhưng cũng khiến dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn.

Đáng chú ý, nhu cầu tích sản vẫn hiện hữu nhưng đã có sự thay đổi về bản chất. Thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, người mua ngày càng ưu tiên những tài sản có khả năng giữ giá trị, thanh khoản tốt và có thể khai thác trong tương lai.

Nhìn chung, trong trung và dài hạn, các dự án hạ tầng lớn cùng định hướng phát triển không gian đô thị mới, đặc biệt tại khu vực phía đông Hà Nội và dọc hành lang sông Hồng, có thể tạo ra làn sóng dịch chuyển dân cư đáng kể. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giao dịch bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027.